Du compromis de vente à l'acte authentique

Vous envisagez de vendre votre bien immobilier, ou au contraire d'en acquérir un ? L'achat ou la vente de votre logement passera très probablement par la signature d'un compromis de vente puis d'un acte authentique. Que devez vous savoir ?

 

Qu'est ce qu'un compromis de vente

Le compromis est le premier acte qui scelle l'accord des parties sur une vente. On parle ainsi d'« avant-contrat », car il est préparatoire de la signature de l'acte définitif. Le vendeur déclare vouloir vendre son bien à l'acheteur, qui déclare de son côté vouloir l'acheter, aux conditions que l'acte précise. Bien plus qu'un simple accord de principe, le compromis est un véritable contrat.
 

Une rédaction sur mesure
Le contenu du compromis doit être parfaitement adapté à la situation personnelle des cocontractants, vendeurs comme acheteurs : Sont-ils mariés ? Sous quel régime ? Quel est le mode de financement prévu? Le bien comporte-t-il une hypothèque ? Est-il loué ? Autant de points que le compromis doit sécuriser sur le plan légal, notamment grâce à la stipulation de conditions suspensives.


Les conditions suspensives
Elles constituent une réelle sécurité pour les parties, car la vente n'a lieu que si elles se réalisent. L'une est obligatoire dès lors que l'acheteur est un particulier et qu'il a recours à un emprunt pour financer l'achat de son logement : il s'agit de la condition suspensive de l'octroi d'un prêt. Si besoin en est, il faudra aussi mentionner des conditions suspensives relatives au droit de préemption de la commune, à l'état hypothécaire du bien, à l'obtention d'un permis de construire ou encore à la non opposition à une déclaration de travaux...


Le dossier de vente
Au compromis doivent être annexés certaines pièces et documents, nécessaires à la perfection de la vente : le plan cadastral, un état hypothécaire, un état daté en copropriété, ou encore le dossier des diagnostics techniques obligatoires.
 
Le dossier des diagnostics techniques, dit DDT, comprend différentes évaluations, relatives à la présence de plomb, d'amiante, de termites, à l'état de l'installation de gaz et de l'installation électrique, aux risques naturels et technologiques, à la performance énergétique du bâtiment, et à l'assainissement. Le caractère obligatoire de ces diagnostics dépend de nature du bien, de sa localisation et de sa date de construction.
 

Le jour du compromis
Le notaire réunit les parties à date fixe pour la lecture et la signature du compromis. Il sera fait, au minimum, en autant d'exemplaires originaux qu'il y a de parties.

Afin de garantir son engagement, le plus souvent l'acheteur est tenu de verser un acompte (entre 5 et 10 % du prix). La somme est alors conservée sur un compte sécurisé, dit compte « séquestre ». Elle viendra en déduction du prix de vente lors de la signature de l'acte définitif. Elle est remboursée à l'acquéreur s'il se rétracte dans les conditions légales ou si une condition suspensive ne se réalise pas dans le délai prévu.
 

L'acte authentique
La réitération du compromis : le compromis va être « réitéré », c'est-à-dire rédigé en une forme particulière, la forme authentique reçue par un notaire. Il s'agit d'une obligation légale s'agissant de la vente de bien immobilier. Le notaire réunit les parties à jour fixe pour la lecture et la signature de l'acte. La vente est alors définitivement conclue.

compromis de vente à l'acte authentique
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